Najam kuće ili stana proces je koji zahtijeva pažljivo razmatranje i informiranost. Kako bi cijeli proces prošao glatko, ključno je obratiti pozornost na odnose između ugovornih strana, ugradnju jasnih ugovornih klauzula te na obveze prema državi.
U nastavku donosimo cjelovit pregled postupka i dokumentacije potrebne za najam nekretnine u Republici Hrvatskoj.
1. Odnos između ugovornih strana: ugovor i polog kao temelj odnosa
Uspješan najam počinje definiranjem jasnih pravila igre od samog početka. Odredbe ugovora o najmu moraju biti pažljivo napisane kako bi se osiguralo da su svi detalji dobro obrađeni i razumljivi za obje strane:
odredbe ugovora o najmu: ugovor o najmu stana mora biti u pisanom obliku. Prema Zakonu o najmu stanova, on sadrži osobito: podatke o ugovornim stranama, opis stana ili dijela stana koji se daje u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem (režije) i način njihova plaćanja, podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma te odredbe o održavanju i primopredaji stana.
polog (jamčevina): polog se ugovara kao jamstvo za ispunjenje najamnine, za pokriće eventualne štete na stanu i stvarima ili kao jamstvo za neplaćene režijske troškove. Ugovor treba jasno definirati uvjete pod kojima se polog vraća najmoprimcu.
2. Pravna dokumentacija i stanje nekretnine: provjere prije useljenja
Kako bi se izbjegli kasniji sporovi, prije potpisivanja ugovora i ulaska u posjed potrebno je osigurati sljedeće korake:
provjera vlasništva: izvadak iz zemljišnih knjiga (vlasnički list) potvrđuje da je najmodavac stvarni vlasnik nekretnine ili da ima valjano ovlaštenje za njeno iznajmljivanje.
stanje nekretnine: prije useljenja nužno je pregledati nekretninu i sastaviti zapisnik o primopredaji. Ovaj dokument sadrži detaljan popis namještaja, kućanskih aparata, stanje brojila za režije (struja, voda, plin) te opis zatečenog stanja instalacija i zidova. Isti postupak se provodi i prilikom iseljenja.
osiguranje imovine: u praksi najmodavac najčešće osigurava samu nekretninu od strukturalnih šteta, dok najmoprimac može osigurati svoje osobne stvari unutar prostora.
3. Obveze prema državi: porez i prijava boravišta
Najam nekretnine povlači za sobom i zakonske obveze koje su ugovorne strane dužne izvršiti:
porez na najam: najmodavac je dužan radi utvrđivanja dohotka od najamnine dostaviti Poreznoj upravi ugovor o najmu u roku propisanom zakonom. Ako se ugovor ovjerava kod javnog bilježnika ili se sklapa u obliku javnobilježničkog akta (solemnizacija), ugovor Poreznoj upravi automatski dostavlja javni bilježnik.
prijava boravišta: najmoprimac je dužan prijaviti svoje boravište na adresi najma u zakonskom roku, za što mu je kao pravni temelj potreban potpisani ugovor o najmu.
Dokumenti za vašu nekretninu: rješenja na e-ugovor.com
Precizno sastavljene isprave i ugovori služe kako bi se spriječili nesporazumi oko popravaka, režija i povrata pologa. Na platformi e-ugovor.com možete generirati dokumentaciju za najam kuća i stanova:
📄 Ugovori i potvrde o plaćanju:
izradi potvrdu o vraćanju pologa (jamčevine)
📄 Zapisnici i punomoći:
NAPOMENA: u najvećoj mjeri dopuštenoj mjerodavnim pravom, isključuje se odgovornost za bilo kakvu izravnu ili neizravnu štetu, gubitke ili troškove koji bi mogli proizaći iz korištenja ove web stranice ili generiranih dokumenata, uključujući, ali ne ograničavajući se na: gubitak dobiti (izmaklu korist), gubitak određenog klijenta ili tržišta, gubitak financijskih ili bilo kojih drugih podataka, kao i narušavanje reputacije.